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张子超:直戳养老地产盈利迷局,破局重在“最后一公里”
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随着中国人口红利的逐渐消失,与之并行的人口老龄化的大浪潮迅速袭来。同时也影响着各行业的调整,房地产行业也纷纷拓步白银十年这一块红利大蛋糕,万科、保利、首创、华润、远洋等知名地产公司启先逐鹿,泰康人寿、中国人寿等保险公司也快步涉足养老地产板块。虽热忱踊跃的进入了市场掘金,但现阶段养老地产项目多以不动产租赁及买卖为核心的项目打造,仅仅停留在不动产产品层面,停留在养老地产潮的概念层面。注重养老宜居地产物理属性的经营,消费者认可程度较低,产业生态欠佳。同时,国内一二线品牌地产商在经营中也未能摆脱去化低、附加值低、利润低,三大问题的困扰。不能够真正的去满足养老的核心需求,行业市场一度进入尴尬的境地,大部分项目失水主要原因是没有明确养老地产的核心价值服务,生搬国外及原有不动产运营模式会造成水土不服,项目开发立项时需明确本土养老需求市场特点、需求主体,才能完成以服务为核心的商业生态的三部曲打造:

1、国民养老观念固守,谁是真正养老地产的买单者
我国人口老龄化始于上世纪90年代末,我们从“少年中国”到“银发中国”,仅用不到20年时间就走过西方国家几十年甚至上百年的“老龄化”之路,其过程还将贯穿整个21世纪。而如此之快的老龄化进程却并没有伴随完善的银发市场。究其原因,除了国民经济及发展水平的因素外,其核心因素是中国传统“养儿防老”的理念在国民内心里的根深蒂固,加之老人再置业需求较弱,除政策性扶持外,恐怕在短时间内难以去完成其理念的转变,儿女养老仍然还是未来的一个主渠道。相反,作为直接的赡养者,同时子女也是参与养老的主体,如何围绕子女养老、赡老进行一些列服务创新,市场接受程度则会相对更高一些。

2、戳破养老地产概念泡沫,核心聚焦养老服务才能活
现有市场养老项目“重概念、轻运营(服务)”,现阶段市场上多数养老地产项目则还徘徊在不动产及规划概念层面,实际的提供综合性或一站式养老功能配属及落地性欠佳,尚处于项目“泡沫期”,部分厂商应该完成养老居住到养老服务的服务型经营迈进,强化经营能力和服务价值塑造,从养老项目的概念卖点阶段真正转向综合养老服务解决方案的服务运营阶段,,只有真正走入了消费需求,才能走出现阶段养老地产项目的尴尬境地,才能走出利润低谷、才能走出不动产开发的养老项目初级阶段。

3、互联网+时代的养老生态,产业端口找寻自己的商业模式
就国内目前养老项目与欧美发达国家成熟的养老服务相比,除国情政策及养老意识之外,在商业模式及企业经营定位上也有很大的不同,发达国家养老服务机构首先具有相对完整的养老产业链条,积聚大量的配属服务资源,建立移动互联网养老服务+综合配属产业平台,一方面建立平台需求交互供应系统,建立定制解决服务、信息服务、金融服务、及平台管理监督服务生态链。一方面积极的进行产业资源的整合。通过打造平台系统及根据需求创新服务及产品,增加盈利端口。而国内的养老项目尚处于起步阶段,但养老红利已经到来,随着产业的发展和竞争的升级,国外资本及成熟项目的引进,国内养老服务地产项目更需要根据自身资源情况进行商业模式顶层设计,建立专属的商业模式,确立自身的盈利模式及资源、产业整合、持续高价值运营服务,形成强大的模式+综合服务运营双壁垒,才能进入发展的顶层生态。

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